Abusi edilizi, controlli e sanzioni possono scattare anche dopo i rogiti notarili

Vasto mercoledì 12 febbraio 2020
di Claudio de Luca
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Il timbro del notaio
Il timbro del notaio © gds.it

ABRUZZO. "L'attività compiuta dal Notaio non esclude il potere di accertamento della P.a., esercitabile anche anni dopo".

La sentenza n. 775/2019, pubblicata dalla Sez. 1^ del Tar Liguria, ha stabilito: se il Comune scopra opere abusive in un immobile, scatta una sanzione pari al doppio dell'incremento di valore realizzato grazie alla violazione della normativa. Cosicché il proprietario è costretto a versare anche se il Notaio non abbia rilevato irregolarità al momento di stipulare l'atto di acquisto. Il fatto è che l'attività compiuta dall'ufficiale rogante non esclude il potere di accertamento della P.a. esercitabile anche anni dopo il compimento degli interventi realizzati senza titolo. Ovviamente pesano sulla sanzione la recinzione, il cancello pedonale e carrabile, l'area di parcheggio e l’eventuale pavimento impermeabile della piscina; e sarebbe inutile invocare un preteso affidamento di mero fatto indotto nell'acquirente dalla condotta del Notaio che, al momento del rògito, non aveva individuato alcuna difformità edilizia o urbanistica.

L'attività del professionista non interferisce con i poteri del Comune, non soggetti ad alcun termine di decadenza. Ciò perché sanzionare gli abusi edilizi costituisce un atto dovuto e vincolato alla ricognizione dei presupposti. Il rimedio contro gli atti dell'Amministrazione non può essere sempre impugnato. È escluso che possa essere proposto dal privato il ricorso al Giudice amministrativo contro il verbale della Polizia locale che, verificata l'inottemperanza all'ordine di demolire l'opera abusiva, ne disponga la restituzione all’Ente. L'atto non è di per sé impugnabile in quanto costituisce un mero accertamento dello stato dei luoghi, privo di valore provvedimentale e quindi senza efficacia lesiva. L'amministrazione locale deve poi far proprio il cespite con un atto ‘ad hoc’, ed è contro la misura acquisitiva che la parte privata dovrà rivolgere l'impugnazione (sentenza n. 2083/2019 della Sez. 3^ del Tar Campania).

Il verbale dei Vigili urbani non cambia la situazione giuridica dell'interessato. Serve solo a certificare che il manufatto non è stato abbattuto; il tutto con la fede privilegiata tipica dell'atto redatto da pubblici funzionari con cui si attesta, unicamente, che passato il tempo, l'interessato non ha provveduto a demolire l'opera. Né può essere impugnato in modo autonomo l'ordine di restituzione del manufatto al Sindaco del Comune in esecuzione della sentenza penale di condanna. Esso costituisce un atto endoprocedimentale con una mera funzione preparatoria e strumentale. Il Comune, infatti, ne deve far proprio l'esito con un atto formale che determini l'immissione nel possesso e la trascrizione nei registri immobiliari, possibile solo con la notifica del verbale che abbia accertato l'inottemperanza. Insomma: il privato che vuole contestare l'acquisizione del manufatto da parte dell'ente locale deve impugnare l'atto successivo (e soltanto per i vizi di quest'ultimo) mentre non può più contestare l'ordinanza di demolizione. L'immobile abusivo va abbattuto anche se è sotto sequestro penale.

È il privato che deve farsi parte diligente per adempiere l'ordine di demolizione notificato dal Comune, chiedendo all'A.g. la restituzione del fabbricato. In caso contrario paga le sanzioni e comunque - dopo 90 gg. - il manufatto ‘contra legem’ rimane acquisito al patrimonio dell'ente locale. Lo prevede la sentenza n. 1409/2019, Sez. 2^, del Tar Calabria. Per i destinatari dell'Ordinanza, emessa dal Responsabile del Settore urbanistica, il sequestro penale che grava sui fabbricati abusivi non costituisce un impedimento assoluto ad eseguire l'ingiunzione a demolire emessa dall'Amministrazione locale. Anzi, è il privato che deve chiedere al Giudice penale il dissequestro dell'immobile, secondo la procedura ex-art. 85 d.a. Cpp, per poi abbattere a proprie spese il fabbricato; il tutto per non incorrere nelle sanzioni previste dall'art. 31 Tue. Va infatti escluso che l'interessato possa addurre a sua esimente la misura cautelare cui egli stesso ha dato causa. Fra l’altro il Comune è consapevole che, sugli immobili incriminati, penda il sequestro.

Claudio de Luca